限定の不動産投資 利回り
地方の不動産投資物件のメリットといえば、『安価＆高利回り＆自己資金少なく回収率の高い物件』です。
不動産投資は多額の資金が必要になるため、多くの場合は、融資を活用することになになります。
平成2年に宅建業者間で広くかつ迅速に物件情報を交換し、契約の相手方を探索する仕組として、指定流通機構制度が発足し、全国で37の流通機構が建設大臣により指定された。
指定流通機構制度の不動産取引への活用を図るため、専属専任媒介物件は宅建業法により、専任媒介物件は標準媒介契約約款により、指定流通機構への物件登録が義務付けられた。
その後、より広範かつ多数の物件情報を取引関係者が共有することにより、取引の一層の拡大と、不動産取引市場の透明化を図る必要が生じたため、平成7年の業法改正で専任媒介物件についても登録を義務付けるとともに、指定流通機構の法的位置付けを明確にすることとなった。
これにより、平成9年4月から全国4組織(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)の流通機構が建設大臣の許可・指定を受け、法人格を有する組織として発足した。
次に、宅建業者がいろいろ努力して売主の希望する条件に合致するお客さんをせっかく見つけてきて紹介したところが、売主が売るのは嫌だと言い出した場合、果たしてどうなるでしょうか。
宅建業者が売主の意思に反して無理やり買主へ売却させることはできません。
売主が物件を売るかどうか、どの買主にどのような条件で売るかは、所有者の自由です。
媒介は、宅建業者が依頼者のためにたとえ一生懸命に走り回って媒介、斡旋して成約寸前に至っても、最後の段階で売主、買主が実際に売買契約を締結するかどうかは、本人の自由な意思によります。
専任媒介の場合は、専属専任媒介でない限り、依頼者が宅建業者と媒介契約を締結したからといって、その依頼者が自らお客さんを見つけて売却することもできます。
専任媒介契約は、あくまで一つの宅建業者を通してのみ媒介を依頼することであり、他の宅建業者に重ねて媒介や代理を頼むことができないという趣旨です。
では、宅建業者が媒介をするにあたっての注意義務について述べていきます。
宅建業者が宅地建物取引にかかわって紛争が起きていますが、その多くは、宅建業者が媒介にあたり物件調査ミス、確認不十分という業務上の注意義務違反という理由で依頼者その他取引関係者から損害賠償を請求されるケースと、宅建業者が依頼者に対して媒介報酬を請求するケースです。
宅建業者と依頼者との聞で媒介契約が成立しますと、準委任契約の関係になり、その結果委任契約の規定が準用され、宅建業者義務を依頼者に対して負います。
お医者さんの不注意で手術に失敗して損害を受けた場合、患者さんはお医者さんを相手に損害賠償を請求することができます。
お医者さんには、手術をするときに医療行為の専門家の立場から細心の注意をして手術など医療行為を施す業務上の注意義務があります。
それと同じように、宅建業者には、お客さんから売買の媒介の依頼を受けたとき、宅地建物取引の専門家としての注意を尽くして媒介業務を進め売買契約が支障なく履行されて、契約の目的を達成することができるように配慮すべき業務上の注意義務があります。
例えば、取引物件の不動産登記簿謄本も調査せずに売買の媒介をして成約したが、後日抵当権が設定されていることがわかったが抹消してもらえず依頼者に損害を被らせたとなりますと、これは宅建業者自身の善管注意義務違反になり、依頼者が被った損害を賠償すべき責任を負います。
宅建業法は本来取締法規として制定された沿革から、民事上の注意義 務に関する規定はありませんが、宅建業法31条に信義誠実の原則が規定されています。
これは、宅建業法が昭和27年6月に制定された時に宅建業者の業務処理の原則として定められたものです。
宅建業法が制定される以前には、不動産取引業を取り締まる規制がなかったので、不動産業界では、専門的な知識、経験のない人が不動産取引業を営み、お客さんから預かった手付を着服横領したり、取引上の不注意で取引関係者に損害を与えたりするなど、一部の悪質な不動産業者が跡を絶たず、社会問題にもなりました。
これを放置していると、良心的な不動産業者も社会的な信用を失墜するおそれがあり、ひいては安心して不動産取引ができなくなりますので、昭和26年に、不動産取引業に対し行政上、取締規定を置くべきだということで宅建業法の制定が国会に請願されました。
このような背景を踏まえ、また不動産取引では殊に信義誠実に業務を処理することが重要な基本原則ですので、宅建業法の制定当初から宅建業者は依頼者その他取引関係者に対して、信義誠実に業務を処理しなさいと明文で規定されていますし、誠実にその業務を行なわなければならない。
誠実義務は、宅建業法だけが規定しているのではありません。
専門職には共通していえることで、例えば、不動産鑑定士は良心に従って誠実に不動産の鑑定評価を行う旨規定され、弁護士は弁護士法により、弁護士の使命は誠実にその業務に携わることであるとの規定があります。
今日、専門職は社会的に高く評価を受け、厚い信頼を受けているわけですから、その信頼を裏切らないように誠実に物事を処理すべき義務を負うという意味です。
全米リアルター協会の倫理規定にも、誠実という言葉が出てきます。
インテグリティーは、誠実と訳されていますが、語源としては、完全とか高潔という意味です。
したがって、単に一生懸命まめにするというのではありません。
もちろん宅建業者が仕事を一生懸命やる必要はありますが、法的には、宅地建物取引にあたって、取引物件の権利関係などを調査して、取引関係者に説明し、契約の当事者双方が損害を被らないように、支障なく契約が履行できるように配慮することが必要です。
依頼者は不動産取引には不慣れであるため、宅建業者の豊かな経験と専門的知識を信頼して媒介業務を依頼します。
それゆえ、宅建業者は業務上かなり高度な注意義務を負っています。
標準媒介契約約款にある条項を見ても、宅建業者が業務について信義誠実義務に違反をしますと、依頼者は媒介契約を解除することができるとの規定を置いています。
媒介契約は、依頼者と宅建業者との聞の信頼関係に基づいて成立していますので、誠実義務は、媒介において基本的かつ重要な義務であるといえます。
ただ、だれに対して誠実義務を果たすべきかといいますと、まず依頼者です。
宅建業者は、売主または買主から媒介の依頼を受けると、その依頼者に対して信頼を裏切らないように誠実に仕事をする義務を負います。
次に注意すべきことは、取引関係者、相手方とか相手方の媒介業者、中開業者その他取引関係者に対しでも、宅建業者は誠実義務を負います。
実際にあったケースですが、宅建業者が地主側に立って土地賃貸借の媒介をしたところ、実はその地主と称する者が無権利者であった。
宅建業者は、これを知らずに借主に対し、地主であると紹介したため、これを信じた借主が権利金を、支払って損害を被り、借主は宅建業者に対し損害賠償を請求しました。
宅建業者は、地主側から媒介の依頼を受けた業者ですから、相手方である借主とは媒介の委託関係もなく責任がない旨反論しました。
裁判所は、宅建業者は宅地建物取引に関し専門の知識、経験を有する者として信頼され、宅建業者の、介入グによって取引に過誤のないことを期待されるものである。
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